Tối ưu thiết kế và quy hoạch TOD đưa giá căn hộ về 2-3 tỷ đồng

Tại Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam 2026 chiều 30/10, các chuyên gia nhận định áp lực từ tiền sử dụng đất, giá vật liệu và chi phí tài chính khiến nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn sụt giảm mạnh. Để mở rộng nguồn cung mà vẫn giữ vững chất lượng xây dựng, việc tinh gọn thiết kế và định hình lại mô hình phát triển đô thị được xem là hướng đi căn cơ.

Thiết kế căn hộ 40-60 m2 để giảm chi phí đầu tư ban đầu

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, chi phí tạo lập quỹ đất và xây dựng liên tục tăng khiến chủ đầu tư khó duy trì mức giá bán bình dân. Nếu chỉ cố ghìm giá bán mà không tính toán lại kết cấu, doanh nghiệp dễ đối mặt nguy cơ thâm hụt tài chính hoặc buộc phải giảm bớt tiêu chuẩn hoàn thiện.

TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, cho rằng giải pháp phù hợp nhất là tính toán kỹ lưỡng ngay từ khâu thiết kế kết cấu thay vì đợi đến lúc thi công mới cắt giảm ngân sách. Việc chuẩn hóa cấu kiện chịu lực, triệt tiêu góc chết và ứng dụng công nghệ lắp ghép công nghiệp giúp tăng tối đa diện tích sàn hữu dụng.

Cơ cấu căn hộ diện tích 40-60 m2 bố trí công năng hợp lý giúp đưa tổng giá trị sản phẩm về mức vừa túi tiền của người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình. Thiết kế chuẩn xác ngay từ đầu còn giúp giảm chi phí bảo trì và sửa chữa hệ thống kỹ thuật trong suốt thời gian vận hành sau này.

Quy hoạch theo mô hình TOD và kết nối hạ tầng vùng ven

Ở góc độ quy hoạch, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn nhận định việc tìm kiếm quỹ đất giá mềm tại khu vực nội thành gần như không thể thực hiện. Muốn tạo lập dòng sản phẩm có mức giá từ 2 đến 3 tỷ đồng mỗi căn, chủ đầu tư cần dịch chuyển dự án ra các địa bàn vùng ven có quỹ đất sạch dồi dào và giá đất thấp hơn.

Điều kiện bắt buộc để các khu đô thị vệ tinh thu hút cư dân là phải kết nối trực tiếp với mạng lưới giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị và trục vành đai. Mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng giúp người dân đi lại thuận tiện vào trung tâm làm việc mà không gặp áp lực ùn tắc giao thông.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cũng đề xuất đưa các tiện ích không thường xuyên như phòng tiếp khách lớn, khu làm việc chung hay không gian sự kiện ra khu vực tiện ích chung của tòa nhà có thu phí khi sử dụng. Giải pháp này giúp thu gọn diện tích căn hộ riêng lẻ, giảm giá thành mua nhà ban đầu mà cư dân vẫn được hưởng đầy đủ tiện nghi sinh hoạt.

Tác động trực tiếp đến người mua và chi phí vận hành lâu dài

Thị hiếu lựa chọn nhà ở của người dân đô thị đang chuyển dịch rõ nét. Khách hàng mua nhà ở thực hiện nay đặc biệt coi trọng chất lượng thi công, mức độ an toàn phòng cháy chữa cháy và tính minh bạch của chi phí quản lý hàng tháng, thay vì chỉ quan tâm đến giá niêm yết ban đầu.

Khi căn hộ được bố trí mặt bằng khoa học và tách bạch các trục kỹ thuật, chi phí điện nước và chi phí vận hành thường xuyên của cả tòa nhà sẽ giảm rõ rệt. Nhờ đó, ban quản trị và ban quản lý dễ dàng cân đối quỹ bảo trì, hạn chế các xung đột thu chi và duy trì độ bền vững của khối nhà theo thời gian.

Sự liên kết chặt chẽ giữa chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và đơn vị quản lý vận hành ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án giúp công trình vận hành ổn định. Quy trình phối hợp sớm này hạn chế các lỗi kỹ thuật phát sinh khi bàn giao, tạo lập môi trường sống an tâm và bảo toàn giá trị tài sản lâu dài cho cư dân.