Thay Đổi Tư Duy Về Niên Hạn Chung Cư: Góc Nhìn Khách Quan Từ Quyền Lợi Đến Nghĩa Vụ Tài Chính

Nguồn: CafeF

Những thảo luận xung quanh Định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan theo Nghị quyết 21 đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường bất động sản. Trước những luồng thông tin trái chiều và tâm lý lo ngại về việc chung cư xây mới sẽ bị giới hạn thời hạn sở hữu, việc nhìn nhận chính sách một cách khách quan, thấu đáo là điều cần thiết để đánh giá đúng xu hướng phát triển của thị trường.

1. Phân định rõ ràng giữa quyền sử dụng đất và niên hạn công trình

Mối băn khoăn lớn nhất của người mua nhà hiện nay thường bắt nguồn từ việc chưa phân tách rõ giữa hai khái niệm: quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và niên hạn sử dụng của công trình xây dựng.

• Về quyền sử dụng đất: Theo các chuyên gia pháp lý, định hướng chính sách vẫn giữ nguyên việc giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Điều này đồng nghĩa với việc quyền tài sản đối với đất đai của cư dân vẫn được bảo đảm bền vững.

• Về thời hạn sử dụng công trình: Quy định thời hạn theo niên hạn thiết kế thực chất là một tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm bảo đảm an toàn tính mạng cho người sử dụng. Bê tông cốt thép không thể tồn tại vĩnh cửu. Khi hết niên hạn, công trình sẽ được kiểm định chất lượng; nếu vẫn bảo đảm an toàn thì cư dân tiếp tục sử dụng bình thường, hoàn toàn không có việc quyền sở hữu tự động chấm dứt hay bị cưỡng chế thu hồi vô điều kiện.

2. Dịch chuyển từ tư duy bao cấp sang trách nhiệm tài chính của chủ sở hữu

Điểm thay đổi mang tính bản lề của Nghị quyết 21 không nằm ở việc giới hạn quyền lợi, mà là việc định hình lại mối quan hệ giữa quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.

Trước đây, cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ mang nặng tính bao cấp khi phần lớn trách nhiệm thuộc về ngân sách nhà nước - từ chi phí kiểm định cho đến việc bố trí vốn đầu tư công trong một số trường hợp. Chính sách mới hướng tới một nguyên tắc sòng phẳng và bền vững hơn: "Ai được hưởng quyền, người đó chịu nghĩa vụ".

Khi công trình hết niên hạn sử dụng và không còn bảo đảm an toàn, các chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ có quyền và nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng lại tòa nhà mới. Sự hỗ trợ của Nhà nước sẽ chuyển dịch sang vai trò kiến tạo cơ chế, cung cấp các gói vay ưu đãi và đầu tư đồng bộ hạ tầng xung quanh. Sự thay đổi tư duy này giúp loại bỏ tâm lý ỷ lại, đồng thời tiệm cận với mô hình quản trị đô thị hiện đại trên thế giới.

3. Vì sao khó xảy ra tình trạng "sốt giá" căn hộ sở hữu lâu dài?

Nhiều ý kiến lo ngại rằng tâm lý chuộng "sổ lâu dài" sẽ bị giới đầu cơ lợi dụng để thổi giá các dự án hiện hữu. Tuy nhiên, theo đánh giá từ các viện nghiên cứu thị trường, kịch bản về một cơn "sốt giá" là rất khó xảy ra vì các lý do sau:

• Mặt bằng giá đã chạm trần: Giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện đã neo ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả thực tế của phần lớn người dân sở hữu nhu cầu ở thực.

• Sự thận trọng của dòng tiền: Thanh khoản thị trường vẫn chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và các kênh đầu tư chưa hoàn toàn phục hồi. Người mua nhà hiện nay có xu hướng phân tích dữ liệu kỹ lưỡng, không dễ bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông hay các chiêu trò khan hiếm tự tạo.

• Lộ trình thực thi chính sách: Mọi thay đổi về mặt pháp lý đều cần thời gian để thể chế hóa thành luật và có lộ trình áp dụng cụ thể, giúp thị trường có đủ không gian để tự điều tiết và cân bằng cung - cầu.

Góc nhìn từ Berkeley Vietnam:

Việc luật hóa niên hạn sử dụng gắn liền với nghĩa vụ tài chính khi tái thiết không làm giảm đi giá trị của phân khúc nhà ở chung cư, mà trái lại, đang đặt nền móng cho một thị trường minh bạch và bền vững hơn. Thay vì lo ngại về những giới hạn vật lý của công trình, giá trị của bất động sản trong tương lai sẽ được định hình thực chất bằng chất lượng quản trị, mức độ an toàn và trải nghiệm sống mà không gian đó mang lại cho cư dân.