Đề xuất cấm chuyển nhượng nhà trên giấy gây lo ngại nghẽn thanh khoản

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thu hút nhiều sự quan tâm tại diễn đàn sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định này hướng tới mục tiêu ngăn chặn tình trạng đầu cơ lướt sóng, song các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp bày tỏ lo ngại về nguy cơ làm đứt gãy dòng tiền, gây tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường sơ cấp.

Nguồn cơn đề xuất siết giao dịch nhà trên giấy

Tại phiên thảo luận chuyên đề của Quốc hội, đại diện Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Lý do xuất phát từ hiện tượng tài chính hóa nhà ở vượt tầm kiểm soát, biến căn hộ từ tài sản sinh kế an cư thành công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Giai đoạn thị trường căn hộ tăng nhiệt vừa qua cho thấy nhiều nhà đầu tư và đơn vị trung gian sẵn sàng bỏ tiền đặt cọc giữ chỗ rồi bán lại suất mua nhằm hưởng chênh lệch từ 50% đến 100% so với vốn ban đầu. Diễn biến này đẩy giá bán trên thị trường thứ cấp tăng cao, khiến người dân có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Rủi ro dồn lên người mua nhà khi gặp biến cố

Dù hướng tới mục tiêu hạ nhiệt đầu cơ, biện pháp cấm chuyển nhượng có nguy cơ đẩy rủi ro về phía người mua có nhu cầu ở thực. Chu kỳ phát triển một dự án nhà cao tầng từ khi ký hợp đồng đến lúc bàn giao căn hộ thường kéo dài từ một đến hai năm. Trong khoảng thời gian này, người mua có thể gặp biến động lớn về thu nhập cá nhân, công việc hoặc chuyển đổi nơi sinh sống.

Khung pháp lý hiện hành cho phép người mua sang nhượng hợp đồng khi kế hoạch tài chính thay đổi. Nếu quyền này bị tước bỏ, khách hàng không thể tiếp tục đóng tiền theo tiến độ sẽ rơi vào thế bế tắc. Họ đối mặt nguy cơ mất tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hợp đồng hoặc vướng vào các tranh chấp pháp lý kéo dài với đơn vị bán nhà.

Nguy cơ nghẽn dòng tiền và sụt giảm thanh khoản dự án

Việc ngăn cấm chuyển nhượng còn tạo tâm lý e ngại, khiến dòng tiền đầu tư dè dặt trước các dự án sơ cấp. Khả năng chuyển nhượng hợp đồng khi cần thiết là yếu tố bảo đảm an toàn giúp người mua tự tin ký kết giao dịch dài hạn. Khi phương án rút lui không còn, thanh khoản toàn thị trường có nguy cơ sụt giảm sâu.

Đối với các chủ đầu tư, việc khách hàng gặp khó khăn dòng tiền sẽ dẫn đến tình trạng chậm thu các đợt thanh toán tiếp theo. Lượng hợp đồng quá hạn gia tăng buộc doanh nghiệp phải phân bổ nguồn lực xử lý vi phạm, gây gián đoạn kế hoạch tài chính phục vụ thi công và hoàn thiện công trình. Điều này gián tiếp làm chậm tiến độ bàn giao và gia tăng chi phí xử lý thủ tục phát sinh.

Điều tiết thị trường bằng công cụ thuế và tín dụng

Thay vì sử dụng mệnh lệnh hành chính triệt tiêu một nhu cầu giao dịch chính đáng, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan quản lý nên áp dụng các công cụ điều tiết kinh tế gián tiếp. Việc kiểm soát chặt chẽ giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng và thu đúng nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân sẽ hạn chế hoạt động đầu cơ ngắn hạn mà không làm tổn thương quyền định đoạt tài sản của người dân.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát hạn mức tín dụng bất động sản đầu cơ kết hợp tháo gỡ thủ tục nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở sẽ giải quyết gốc rễ của tình trạng lệch pha cung cầu. Chính sách này vừa duy trì thanh khoản thông suốt cho thị trường, vừa tạo nền tảng ổn định cho công tác bàn giao và đưa các dự án vào vận hành lâu dài.