Sức Mua Yếu Dù Giá Hạ Nhiệt: Lối Đi Nào Cho Bài Toán Kích Cầu Bất Động Sản?

Thị trường bất động sản quý III/2026 đang ghi nhận một nghịch lý đáng ngại: dù giá bán tại nhiều phân khúc đã có dấu hiệu hạ nhiệt trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, thanh khoản toàn thị trường vẫn sụt giảm mạnh. Khoảng cách giữa mặt bằng giá nhà và khả năng chi trả của đa số người dân, cùng áp lực tâm lý từ rủi ro lãi suất thả nổi đang trở thành lực cản lớn nhất khiến người mua ở thực ngại "xuống tiền".

1. Bức Tranh Thị Trường Q3/2026: Thanh Khoản Giảm Sâu Trên Toàn Hệ Thống

Theo dữ liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường, lượng giao dịch nhà ở và đất nền trong quý III/2026 đều suy giảm đáng kể so với các quý trước:

2. Vì Sao Giá Hạ Nhiệt Nhưng Người Mua Ở Thực Vẫn Rụt Rè?

Mức giảm giá hiện tại chưa đủ tạo lực đẩy cho thanh khoản thị trường bởi 3 nguyên nhân cốt lõi:

• Sự lệch pha nghiêm trọng về cơ cấu nguồn cung: Các dự án mới mở bán tại Hà Nội và TP.HCM đa phần được định vị ở phân khúc cao cấp với mức giá vượt xa tầm tay của tầng lớp trung lưu và người có thu nhập trung bình.

• Tích lũy tài chính không đuổi kịp giá nhà: Mặc dù giá thứ cấp đã giảm 20 - 30% so với thời điểm đỉnh sốt, nhưng trước đó mức giá này đã tăng gấp 2 - 3 lần. Việc giảm giá chỉ mang tính điều chỉnh kỹ thuật, chưa đưa bất động sản trở về mức giá dễ tiếp cận với đa số người dân.

• Tâm lý e ngại rủi ro lãi suất thả nổi: Với các gia đình có sẵn nguồn vốn tích lũy khoảng 1 tỷ đồng, việc mua nhà đồng nghĩa với việc phải vay thêm một khoản tín dụng lớn. Mối lo ngại lớn nhất không nằm ở lãi suất ưu đãi năm đầu, mà là lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, vốn có thể làm tăng đột biến chi phí tài chính hàng tháng và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống.

3. Ba Trụ Cột Kích Cầu Căn Cơ Hướng Tới Nhu Cầu Thực

Để khôi phục thanh khoản và triệt tiêu nguy cơ mất thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản, giới chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất các nhóm giải pháp hành động đồng bộ:

a. Tái Cơ Cấu Nguồn Cung Sản Phẩm:

Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động chuyển dịch chiến lược phát triển, giảm bớt tỷ trọng phân khúc cao cấp để tập trung nguồn lực vào phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây mới là phân khúc nắm giữ lực cầu thực sự và có khả năng hấp thụ nhanh nhất trên thị trường.

b. Bổ Sung Cơ Chế Chính Sách Pháp Lý:

HoREA kiến nghị bổ sung các cơ chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá bán phù hợp vào các văn bản quy phạm pháp luật (như dự thảo Luật Nhà ở và Luật Đất đai sửa đổi). Cần có những ưu đãi cụ thể về quỹ đất, tiền sử dụng đất và thủ tục hành chính cho các dự án hướng đến người có thu nhập trung bình và thấp.

c. Tháo Gỡ Rào Cản Tín Dụng Và Kiểm Soát Lãi Suất:

Cần có gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà ở thực với lãi suất ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ ưu đãi trong 12 - 24 tháng đầu. Việc minh bạch hóa biên độ lãi suất thả nổi sẽ giúp người mua nhà chủ động tính toán phương án tài chính, loại bỏ tâm lý e ngại rủi ro khi dùng bẩy tài chính.

Lời Kết

Kích cầu bất động sản trong chu kỳ mới không thể dựa vào các chiêu thức khuyến mãi ngắn hạn hay kỳ vọng tạo sóng tăng giá. Giải pháp duy nhất để thị trường phục hồi an toàn và bền vững là đưa giá trị bất động sản về đúng khả năng chi trả của xã hội, tái cấu trúc nguồn cung hướng về nhu cầu thực và thiết lập cơ chế tín dụng an toàn cho người mua nhà.