Nghịch Lý Thị Trường Bất Động Sản: Vì Sao Thanh Khoản Chậm Nhưng Dự Án Vẫn Ồ Ạt Khởi Công?

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 đang chứng kiến một hiện tượng dường như ngược quy luật: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư giảm xuống mức thấp (chỉ dao động 20% - 30%), nhưng hàng loạt dự án mới vẫn liên tục được khởi công, động thổ và rầm rộ khởi động.

Số liệu từ Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung mới đạt tới 37.300 sản phẩm (tăng 16% so với cùng kỳ), với 31 dự án khởi công và 73 dự án tổ chức kick-off. Vì sao giữa bối cảnh bán hàng chậm, các doanh nghiệp bất động sản vẫn "ồ ạt" đưa hàng ra thị trường?

1. Áp Lực Pháp Lý Và Rủi Ro Thu Hồi Dự Án

Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất mang tính chất bắt buộc: Doanh nghiệp không thể không làm.

• Mắc kẹt chi phí vốn: Các chủ đầu tư đã chi hàng nghìn tỷ đồng để thu gom quỹ đất, hoàn tất các thủ tục pháp lý, nộp tiền sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch từ nhiều năm trước.

• Nguy cơ bị thu hồi: Khi các điểm nghẽn pháp lý kéo dài nhiều năm qua vừa được cơ quan quản lý gỡ vướng, dự án đủ điều kiện xây dựng thì doanh nghiệp bắt buộc phải đẩy nhanh tiến độ. Nếu tiếp tục ngâm dự án, chủ đầu tư sẽ đối mặt với rủi ro bị cơ quan chức năng thu hồi đất, đồng thời chịu tổn hại nghiêm trọng đến uy tín thương hiệu.

2. Làn Sóng Tái Khởi Động Của Các Dự Án "Đất Vàng"

Một yếu tố góp phần đẩy con số dự án khởi công tăng vọt trong thời gian qua chính là sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại vị trí trung tâm - nơi vốn đắp chiếu nhiều năm do vướng quy hoạch hoặc thủ tục đầu tư.

Tại TP.HCM, hàng loạt dự án biểu tượng đã đồng loạt "hồi sinh":

• One Central Saigon: Khu đất đối diện chợ Bến Thành tái khởi động từ giữa tháng 3/2026.

• The Grand Manhattan & Lancaster Lincoln: Đang tăng tốc thi công trở lại sau khi được cởi nút thắt pháp lý, bổ sung khoảng 750 căn hộ cao cấp cho tuyến đường Nguyễn Tất Thành và khu vực trung tâm.

Việc giải tỏa tâm lý nén nhiều năm của các dự án này giúp giải cơn khát nguồn cung trung tâm, dù mặt bằng giá và thanh khoản chung vẫn cần thời gian để thị trường hấp thụ.

3. Đặt Cược Vào Nhu Cầu Ở Thực Và Làn Sóng Đô Thị TOD (Metro):

Bất chấp thanh khoản ngắn hạn chậm lại, các nhà phát triển bất động sản vẫn nhìn thấy dư địa lớn trong trung và dài hạn:

• Nhu cầu ở thực vẫn là trụ cột: Sức mua hiện tại chậm lại chủ yếu do rào cản lãi suất vay và mặt bằng giá. Khi chính sách tiền tệ và lãi suất được điều chỉnh dễ thở hơn, dòng tiền của người mua nhà ở thực sẽ lập tức quay trở lại.

• Mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD): Sự mở rộng của các tuyến Metro và hạ tầng vành đai đang định hình lại không gian sống cao tầng. Phát triển chung cư cao tầng là hướng đi bắt buộc để tối ưu hóa quỹ đất đô thị, giúp các doanh nghiệp đã nắm giữ quỹ đất hạ tầng sẵn sàng tâm thế đón sóng tăng trưởng mới.

4. Dự Báo Nguồn Cung H2/2026: Sức Ép Thanh Khoản Tiếp Tục Gia Tăng

Dự báo trong nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận thêm khoảng 30 dự án mở bán mới với khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc vượt mốc 100.000 sản phẩm.

Lời Kết

Việc các dự án đồng loạt khởi công giữa lúc thị trường bán chậm không phải là sự hưng phấn mù quáng, mà là quyết định chiến lược bắt buộc của doanh nghiệp để bảo vệ tài sản và đón đầu chu kỳ phục hồi mới. Nguồn cung bùng nổ trong nửa cuối năm 2026 sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chính sách bán hàng, mức giá và cấu trúc tài chính hợp lý hơn để chinh phục niềm tin của người mua nhà.