Mô Hình TOD Tại TP.HCM: Khi Giá Trị Bất Động Sản Quanh Ga Metro Được Điều Tiết Tái Đầu Tư

Sự xuất hiện của tuyến Metro số 1 không chỉ làm thay đổi thói quen di chuyển của người dân mà còn tạo ra một cú hích lớn làm gia tăng giá trị bất động sản lân cận. Trước thực tế hạ tầng do Nhà nước đầu tư làm tăng giá trị đất và khả năng khai thác thương mại quanh nhà ga, TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo quy định cơ chế điều tiết một phần giá trị gia tăng này.

Dựa trên khung pháp lý từ Nghị quyết 188/2025/QH15, thành phố hướng tới việc tạo ra một vòng tuần hoàn tài chính: Hạ tầng làm tăng giá trị đất ➡️ Thành phố điều tiết một phần giá trị ➡️ Nguồn lực quay trở lại tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng.

1. Cơ Chế 5 Khoản Thu Và Biểu Hệ Số Vị Trí Theo Bán Kính:

Dự thảo của TP.HCM đề xuất 5 khoản thu áp dụng cho các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị (TOD), bao gồm: tiền từ phần diện tích sàn tăng thêm (tỷ lệ điều tiết dự kiến 25%), phần giá trị đất tăng thêm nhờ TOD, phí khai thác hạ tầng đường sắt, phí kết nối giao thông trực tiếp và khoản đóng góp cải thiện hạ tầng.

Mức nghĩa vụ tài chính được phân hóa dựa trên hệ số vị trí so với lối vào nhà ga:

2. Giải Mã Băn Khoăn: Người Dân Sở Hữu Nhà Quanh Ga Có Bị Thu Tiền?:

Một trong những điểm cần phân định rõ ràng trong dự thảo là người dân sở hữu nhà ở cá nhân quanh ga metro không phải nộp thêm tiền chỉ vì nhà đất tăng giá tự nhiên theo thị trường.

Đối tượng hướng tới của cơ chế điều tiết này là các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án được hưởng thêm lợi ích hoặc quyền phát triển từ quyết định quy hoạch của Nhà nước:

• Tăng hệ số sử dụng đất: Dự án được cấp phép tăng thêm diện tích sàn xây dựng, tăng mật độ so với quy hoạch chuẩn.

• Quyền kết nối trực tiếp: Các công trình thương mại (như Trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng) được mở đường nối thẳng vào sảnh nhà ga metro, tạo ra lợi thế kinh doanh đặc quyền.

• Chuyển mục đích sử dụng đất: Các khu đất công hoặc đất được giao/cho thuê mới phục vụ mục đích thương mại trong vùng lõi TOD.

Miễn trừ áp dụng: Cơ chế này không thu đối với nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà lưu trú công nhân và các công trình hạ tầng kỹ thuật - xã hội phi thương mại.

3. Vòng Tuần Hoàn Nguồn Lực Và Bài Toán Định Giá Minh Bạch:

Mô hình TOD thành công tại các đô thị như Tokyo, Singapore hay Hong Kong đều dựa trên việc tái đầu tư nguồn lực thu được từ đất để phát triển hạ tầng tiếp theo. Với mục tiêu phát triển khoảng 187km đường sắt đô thị đến năm 2030, việc khai thác giá trị đất quanh các nhà ga sẽ tạo ra nguồn tài chính bổ sung quan trọng cho ngân sách thành phố.

Tuy nhiên, việc triển khai thực tế đòi hỏi giải quyết hai thách thức lớn:

1. Bóc tách giá trị chính xác: Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố (lãi suất, chu kỳ thị trường, nguồn cung - cầu). Thành phố cần phương pháp định giá đủ rõ ràng để tách riêng phần giá trị thực sự do hạ tầng metro và quy hoạch TOD mang lại.

2. Nguyên tắc không trùng thu: Dự thảo quy định rõ việc khấu trừ các nghĩa vụ tài chính về đất đã nộp trước đó hoặc phần chi phí hạ tầng mà doanh nghiệp đã tự đầu tư, bàn giao cho Nhà nước.

Lời Kết

Sự chuyển dịch từ tư duy "đầu tư công thuần túy" sang "quản trị và khai thác giá trị hạ tầng" thông qua mô hình TOD là bước đi chiến lược cho một siêu đô thị như TP.HCM. Việc điều tiết hợp lý và minh bạch phần giá trị đất tăng thêm xung quanh các ga metro không chỉ tạo ra dòng vốn tuần hoàn tái đầu tư cho giao thông công cộng, mà còn thúc đẩy việc hình thành các đô thị văn minh, hiện đại. Khi lợi ích giữa Nhà nước, Doanh nghiệp và Cư dân được hài hòa, metro sẽ thực sự trở thành động cơ thúc đẩy chất lượng sống bền vững cho toàn thành phố.