Cơ Chế Định Giá Đất Mới: Tín Hiệu Hạ Nhiệt Thị Trường Từ Việc Kiểm Soát Chi Phí Đầu Vào

Nguồn tham khảo: CafeF

Nghị quyết số 21-NQ/TW cùng những đề xuất mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đặt nền móng cho một bước chuyển dịch căn bản: Nhà nước chủ động quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, thay vì bị động "chạy theo" biến động của thị trường như trước đây. Sự thay đổi tư duy này được kỳ vọng sẽ giải bài toán chi phí đầu vào - vốn là nguyên nhân cốt lõi đẩy giá nhà liên tục tăng cao trong nhiều năm qua.

1. Chuyển từ tư duy "tận thu" sang quản trị phát triển

Nhiều năm qua, cơ chế xác định giá đất thường rơi vào vòng xoáy "chạy theo đuôi" giá thị trường. Khi thị trường xuất hiện các cơn sốt đất ảo, giá đất thẩm định lập tức bị đẩy lên cao. Điều này khiến tiền sử dụng đất của dự án tăng vọt, vô hình trung buộc các doanh nghiệp phải đưa giá bán căn hộ lên mức kỷ lục để đảm bảo biên lợi nhuận.

Định hướng mới xác định rõ: Nhà nước quyết định giá đất thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh (hệ số K) và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý. Sự điều chỉnh này thể hiện bước chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển:

• Không đặt mục tiêu tận thu: Nhà nước sử dụng công cụ giá đất như một chính sách điều tiết vĩ mô, nhằm giảm chi phí đầu vào và thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp với số đông người dân.

• Tăng tính đồng bộ: Việc ban hành khung tiêu chí, phương pháp định giá do Trung ương quản lý, trong khi địa phương căn cứ thực tế để xây dựng bảng giá đất và hệ số K, giúp loại bỏ tình trạng áp giá ngẫu nhiên giữa các khu vực.

2. Tính dự báo chi phí: Yếu tố then chốt cho doanh nghiệp

Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm tới 50% - 60% tổng chi phí phát triển của một dự án bất động sản. Tuy nhiên, các phương pháp xác định giá đất hiện hành vẫn mang tính định tính cao. Tâm lý e ngại trách nhiệm ở một số địa phương dẫn đến xu hướng chọn mức giá thẩm định cao nhất để "an toàn" về mặt pháp lý, khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị dội lên rất lớn.

Đối với các nhà phát triển bất động sản, yếu tố quan trọng nhất không chỉ là giá đất thấp hay cao, mà là một cơ chế minh bạch và có tính dự báo:

• Khi bảng giá đất và hệ số K được xây dựng ổn định, doanh nghiệp có thể tính toán chính xác từ 70% - 90% chi phí tiền sử dụng đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

• Việc chủ động được phương án tài chính giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí vốn phát sinh và cơ cấu lại giá bán sản phẩm hợp lý hơn.

3. Xóa bỏ nghịch lý "hai giá" và minh bạch hóa dữ liệu

Một bất cập lớn tồn tại nhiều năm qua là sự chênh lệch giữa hai cơ chế giá: khi Nhà nước bồi thường thu hồi đất cho người dân thì áp dụng bảng giá đất, nhưng khi thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp lại áp theo giá thị trường cao hơn nhiều lần.

Dự thảo luật mới hướng tới việc xử lý triệt để bất cập này thông qua hệ thống dữ liệu đất đai liên thông giữa Đất đai - Thuế - Công chứng - Ngân hàng:

• Việc lấy bảng giá đất làm chuẩn và áp dụng hệ số K điều chỉnh phù hợp (được đề xuất không vượt quá 2 lần bảng giá đất) giúp công tác giải phóng mặt bằng đạt được sự đồng thuận cao hơn từ người dân.

• Doanh nghiệp cũng có căn cứ rõ ràng để thực hiện nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng thao túng giá hay cơ chế "hai giá" trên thị trường.

Lời kết

Thay đổi cơ chế định giá đất không đơn thuần là thay đổi một công thức tính toán, mà là bước tái cấu trúc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Việc Nhà nước chủ động kiểm soát chi phí đầu vào bằng công cụ giá đất khoa học sẽ từng bước loại bỏ các yếu tố đầu cơ, tạo điều kiện cho nguồn cung thực đi vào vận hành và đưa mặt bằng giá nhà ở dần trở về giá trị hợp lý.